胡X婷与X研究院房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理法院：北京市朝阳区人民法院

案号：（2014）朝民初字第06585号

裁判日期：2014-05-07 案件类型：民事案件

文书性质：判决书 审理程序：民事一审

当事人信息

原告胡X婷，女，1970年4月23日出生，公民身份号码×××。

委托代理人杨振中，北京市大都律师事务所律师。

被告X研究院，住所北京市朝阳区北三环东路30号。

法定代表人王俊，院长。

委托代理人侯世栋，北京市广盛律师事务所律师。

委托代理人何振宇，北京市广盛律师事务所律师。

审理经过

胡X婷与X研究院（以下简称建研院）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员许承斌担任审判长，人民陪审员李德良和人民陪审员刘军社参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员文怡昊担任法庭记录。胡X婷及其委托代理人杨振中，建研院委托代理人侯世栋、何振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

胡X婷诉称：1993年12月14日，胡X婷入职建研院工作。1999年，根据当时国家及北京市的相关政策，胡X婷具备从建研院购买公有住房的资格。同年10月13日，胡X婷与建研院签订房屋买卖合同，约定由胡X婷以成本价向建研院购买建筑面积为80.83平方米、位于北京市朝阳区和平街小黄庄路×号×号楼甲单元×号房屋（以下简称涉案房屋），价款为74244.54元、公共维修基金2101.58元，产权登记费、工本费及印花税72.37元。合同签订后，胡X婷依约向建研院支付了全部款项并办理了入住手续，一直居住至今。2005年左右，涉案房屋具备了办理房屋所有权证的条件，胡X婷多次要求建研院办理房屋所有权证，但建研院一直拖延，至今未予办理。因此，胡X婷诉至法院，要求建研院办理涉案房屋所有权证，并由建研院承担本案诉讼费。

建研院辩称：1993年12月14日，胡X婷调入建研院任专业技术人员。1999年8月16日，建研院按照有关政策对公有住宅的分配和销售，制定了《中国建筑科学院1999年职工住房分配条例》（以下简称配售条例），明确规定“本次配售到住房的职工，今后如提出调离我院，本人届时院龄若不满20年，要将住房按届时价格交我院购回后，方可办理调离手续。在没取得房产证前调离我院者须将住房交还我院（我院返还其预交购房款）后方可办理调离手续”。建研院制定并下发的配售条例，是国家房改政策在建研院具体房改工作中的延伸和具体落实，无论是购房人签字确认的承诺书还是买卖双方签署的房屋买卖合同，均应受到配售条例的约束，同时也是确定双方权利义务关系的依据和前提。1999年10月13日，胡X婷作为购房人在“职工住房申请及调查表”上签字，承诺“本人保证严格遵守中国建筑科学研究院1999年职工住房配售条例中的各项条款”。同时，胡X婷向建研院预交了购房预付款4.4万元。2003年12月8日，依据配售条例的规定，胡X婷配售到了房屋，双方签署了房屋买卖合同，胡X婷缴纳了购房剩余款32418.49元。2004年4月24日起，胡X婷长期旷工，建研院按其辞职处理，停发工资，并于2004年11月停止了胡X婷的社保缴纳，双方之间的劳动关系终止日确定为2004年11月1日。双方签署房屋买卖合同，并非一般的商品交易，而是基于胡X婷的职工身份向建研院购买房屋，双方之间基于房改房买卖建立的房屋买卖合同关系，应遵循民法原X和房改政策优先适用的原X，不能依合同法的规范进行调整。根据国家房改政策，只有在本单位服务达到一定年限，才能按照国家政策享受完全的产权。双方签订房屋买卖合同之后，胡X婷虽然缴纳了购房款，但其并未达到20年的服务年限，不符合获取房改房的条件及办理产权的资格。因此，建研院拒绝为胡X婷办理产权证，并无不当。另外，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”最高人民法院强调的这种纠纷，实质上是围绕福利住房关系的行政管理矛盾，属于单位内部的行政纠纷，不属于人民法院的主管范围。因此，请求人法院依法驳回胡X婷的起诉。 经审理查明：1993年12月14日，建研院作为甲方与乙方胡X婷签订职工入院协议书，约定乙方自愿到甲方工作，甲方根据工作需要安排乙方在甲方空调所工作，乙方保证服从安排和管理，在规定的时间内保质保量完成本职工作及组织交办的各项任务，严格遵守国家的政策法规及院内各项规章制度。在乙方保证履行协议义务的前提下，甲方为乙方提供必要的工作条件及国家规定的劳动保护、医疗保健及生活福利待遇。乙方保证在入院之日起在院连续工作五年（不含见习期）以上，五年之内不得提出工作调动、辞职及自费出国留学要求，两年之内不报考研究生或成人高等教育学校。若服务期未满，乙方坚持要辞职，需向甲方交纳事业补偿费壹万元，乙方每在院工作一年减交贰千元。乙方入院后三年内不得要求解决住房，三年之后按院住房分配有关规定执行。甲方执行国家机关、事业单位的工资标准，并按有关规定确定乙方的工资等级。本协议自乙方工资、行政关系调入之日起执行。 1999年10月13日，建研院作为甲方与乙方胡X婷签订房屋买卖合同。主要内容是，遵照国家现有住房制度的政策和规定以及配售条例，双方签订房屋买卖合同，共同遵守。一、依据上述文件，各类人员的配售房屋建筑面积合计不超过其标准者，按北京市1999年房改成本价计价方法计价后购买；超出其标准但不超过高一等级标准部分，每建筑平方米1485元；超出高一等级标准部分，每建筑平方米为4000元。公共维修基金的交纳标准为每建筑平方米52元。由双方各负担50%。二、经甲方审核，同意乙方以第一款规定价格购买现住楼房，房屋坐落朝阳区和平街小黄庄×号×号楼甲单元×号（3居室），共计建筑面积（含阳台面积）80.83平方米。经计算，本套楼房房价款为人民币74244.54元，公共维修基金为人民币2101.58元。三、乙方在其住房标准内可享有99年国家及北京市有关文件规定的相应折扣。双方共同承诺，遵守配售条例中的全部条款。四、乙方购买现住房，应按甲方规定付清房价款和公共维修基金。五、乙方购买的住房，拥有全部产权，具体权益按北京市有关文件执行。乙方出售、出租按本办理购买的住宅楼房，甲方有优先购买权和承租权。六、乙方购房后，应遵守北京市人民城府关于房产管理的有关规定，合理使用公共部位和毗邻部位，保证走廊、楼梯、通道的畅通。不得对楼房的承重结构及供暖、燃气、上下水管道、供电等设施、设备进行改造。擅自改造造成损失的，乙方应承担全部责任。七、双方按房改售房的有关规定交纳手续费，乙方还应按规定交纳产权登记费、工本费、印花税合计人民币72.37元。八、本合同未尽事宜，按国家和北京市有关文件规定执行。本合同执行期间如遇国家政策调整，应按国家新政策执行。九、本合同一式三份，双方各执一份，朝阳区房地产管理局存档一份，双方签字盖章后生效。当日，胡X婷还签署了一份承诺书，保证严格遵守配售条例的各项条款。合同签订后，胡X婷于1999年10月13日交付建研院购房预付款4.4万元。2003年12月8日，胡X婷向建研院交纳了购房剩余款32418.49元，建研院将涉案房屋交付胡X婷。之后，建研院未为胡X婷办理产权登记手续。 庭审中，建研院提出，胡X婷于2004年4月开始旷工，建研院于同年11月按胡X婷自动离职处理，终止了双方之间的劳动关系。胡X婷表示其因病自2004年5月开始未再上班，并向建研院提交了病假条。胡X婷同时表示其从未提出调离建研院，而建研院也从未向其提出辞退要求。建研院为证明其有权拒绝为胡X婷办理产权登记手续，提交了建设部住房委员会于1999年11月4日作出的关于同意《中国建筑科学研究院1999年出售公有住宅楼房实施办法》的批复以及配售条例。建研院提交的配售条例包括总X、配售房条件、配售房标准、配售房实施方法及其他共五部分内容。其中，配售房条件是，申请配售房的基本条件是已婚在职职工（夫妇双方均在京有正式城镇常住户口）满五年配售房工龄和满一整年院龄的无房者、现住非独立单元房者。另外，对于职工出国学习、探亲、访友等在1999年6月30日以后仍逾期不归者；职工累计旷工一个月以上者；已提交调离本院或辞职申请者；职工在以往分房过程中，违反规定，并造成不良后果者；在配售房过程中隐瞒实情，弄虚作假者；院务会议决定取消配售房资格者，不列入本次配售房范围。配售房条例其它部分载明，“本届配售到住房的职工，今后如提出调离我院，本人届时院龄若不满20年，要将住房按届时价格交我院购回后，方可办理调离手续。在没取得房产证前提出调离我院者须将住房交还我院（我院返还其预交购房款）后方可办理调离手续。”胡X婷确认建研院制定了配售条例，但对建研院提交的配售条例文本内容提出异议，并提交了自称向他人索取的一份配售条例征求意见稿复印件，载明“本次配售到住房的职工如五年之内，本人提出调离我院时，要按配售房协议和购房合同中的有关条款，将住房按届时价格交我院购回后，方可办理调离手续。”建研院对胡X婷提交的配售条例征求意见稿不予认可。 另查，1992年，北京市人民政府制定了《北京市住房制度改革实施方案》及《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》，明确提出了住房制度改革的根本目的是加快解决人民群众住房问题的指导思想，并提出了包括出售公有住房在内的多种房改形式，确定了职工依法购买住宅楼房所享有的合法权益。1994年，国务院为深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，制定了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出了稳步向职工出售公有住房的改革方案。 上述事实，有胡X婷提交的职工入院协议书、承诺书、房屋买卖合同、购房款收据、配售条例征求意见稿，建研院提交的建设部住房委员会关于同意《中国建筑科学研究院1999年出售公有住宅楼房事实方案》批复、配售条例以及庭审笔录等在案佐证。 裁判结果 本院认为：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，改革低租金、福利性住房制度，促进房地产业的发展，满足城镇居民不断增长的住房需求。根据国家和北京市房改政策，职工以成本价购买的住房，产权个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。胡X婷与建研院签订房屋买卖合同虽然基于双方之间的劳动关系及国家房改政策，但双方因此建立的房屋买卖合同关系以及各自的权利与义务，并不能因此而发生改变。双方之间形成的房屋买卖关系是建立在国家房改政策基础上的平等主体之间的民事法律关系，遵循了自愿、公平、等价有偿的民事基本原X，不仅属于民事法律的调整范围，而且属于人民法院的主管范围。建研院以双方所签房屋买卖合同不属于合同法调整范围以及人民法院主管的辩称理由不能成立。合同签订后，胡X婷依约将包括产权登记费在内的全部购房款项支付给建研院，履行了合同约定的义务。建研院在收取胡X婷全部购房款之后，并未及时履行为胡X婷办理房屋所有权证的义务。即使胡X婷发生了无故旷工的事实，建研院也可采取必要的行政处罚措施，但其以“本人届时院龄若不满20年，要将住房按届时价格交我院回购”为由，拒绝为胡X婷办理房屋所有权证，不仅有悖公允，也不符合国家房改政策。胡X婷之诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下： 中国建筑科学研究院于本判决生效之日起三十日内为胡X婷办理北京市朝阳区和平街小黄庄路×号×号楼甲单元×号房屋所有权证。 案件受理费七十元，中国建筑科学研究院负担（本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 法官信息 审判长　许承斌人民陪审员李德良人民陪审员刘军社 二〇一四年五月七日 书记员　文　怡　昊 案例来源：中国裁判文书网